建设工程价款优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权
  • 发表时间:2017-10-10
  • 作者:南京建筑工程律师
  • 来源:建筑工程网

  《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”根据该条规定,作为建设工程价款优先权的法定抵押权也一并及于建筑物和其所占用的建设用地使用权的价值,在拍卖、变卖的时候应一并进行。此外,在实际生活中,建筑物是在建设用地使用权上所建造,基于房地一体的原则,二者通常不太好区分彼此的价值,并且实务中的拍卖也都是一体拍卖。

  最高人民法院《工程价款优先受偿权批复》第1条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”根据该条规定,建设工程价款优先权优先于建设用地使用权上设立的抵押权。

  建设工程价款优先受偿权是否及于建筑物所占用的建设用地使用权部分,并就建设用地使用权的价值部分享有优先清偿的效力?

  南京建筑工程律师认为,建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权价值部分。

  首先,《物权法》第182条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该规定的规范目的在于,在当前我国执行的“房地一体”原则下避免房地因拍卖的买主不同而出现不同的权利人,其规范目的并非在于使抵押权人对于非设定抵押部分亦取得担保物权的效力。对于《合同法》第286条规定的建设工程优先受偿权的担保客体范围,则还要根据此种担保物权的属性来认定。

  其次,从建设工程价款优先受偿权的物权属性来看。建设工程价款对建设工程的法定抵押权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值,主要目的在于保护因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分,而垫资、工人工资等对于建设用地使用权部分并无增值贡献。因此,建设用地使用权价值部分不能成为担保客体。对此,最高人民法院《工程价款优先受偿权批复》第3条规定,建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,这其中就暗含了建设工程价款优先受偿权的客体范围,从而为第二种观点提供了实务上的规范依据。

  再次,在实务中,拍卖建筑物时,虽然建筑物和所占用的建设用地使用权要一体拍卖,但是建筑的价值和建设用地使用权的价值往往是进行区分的。《担保法》第55条第1款规定:“城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。”根据该条规定的原理,在具体拍卖抵押物时是可以区分建设用地使用权价值和建筑物价值的份额的。这给我们提供了解决建设工程价款优先受偿权受偿客体范围问题的实务思路,即对于拍卖建筑物时,可以区分开建筑物价值和建设用地使用权价值,并且建设工程价款仅针对建筑物的价值进行清偿。对此,《最高人民法院关于中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案民事判决书》实质上也暗含了建筑物价值可以和建设用地使用权价值分离的概念。该判决指出,当事人在签订抵押合同时,如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,该合同仍然有效,可见,最高人民法院已经认可了建筑物价值和建设用地使用权价值分离进行抵押并清偿的内涵。

  最后,对于《合同法》第286条规定的“建设工程”应作限缩性解释,并不包括建设用地使用权价值,而只是包括了基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分的价值。所以,这里的工程折价或者拍卖的价款应该理解为扣除了土地价值部分的价款。

  因此,在将建筑物价值变现时,尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分,但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值,建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。

  另外,在审判实务中需要注意,尽管建设工程价款优先受偿权的客体并不及于建设用地使用权部分,但这并不表示在实现建设工程价款优先受偿权时,仅仅拍卖、折价其工程,而不拍卖、折价其建设用地使用权部分,而是在具体拍卖、折价等方式实现建筑物的交换价值时仍然要贯彻“房地一体”的原则,只不过在建设工程价值变现时要区别其建筑物的价值和土地使用权部分的价值。在区分了二者价值的情况下,建设工程价款优先受偿权只能对于建筑物的价值部分行使优先受偿的效力。当然,如果建筑物部分的变现价值无法满足工程价款债权的,则未受清偿的工程价款债权作为普通债权,同债务人的其他债权对于土地使用权价值部分有平等清偿的效力。

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